移民需要的房產(chǎn)評(píng)估，用途也是多方面的。不光指移民申請(qǐng)，移民申請(qǐng)也不僅代表投資移民，凡是在移民申請(qǐng)時(shí)需要資金證明的，都可能發(fā)生房產(chǎn)評(píng)估需求。移民成功，登陸后也有房產(chǎn)評(píng)估的需要，這方面主要是資產(chǎn)申報(bào)，為了報(bào)稅用途。移民在國外也有其它各種各樣的房產(chǎn)評(píng)估需要，比如婚姻導(dǎo)致的房產(chǎn)分割，合并等等。和在國內(nèi)基本一樣，只不過房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用的地理范圍在國外而已。

大家都知道，不同的房產(chǎn)評(píng)估用途或評(píng)估目的，可能導(dǎo)致估值的差異。這個(gè)問題本公眾號(hào)在以往的文章中早有提及。本次我們想就大家普遍關(guān)心的所謂“高估”與評(píng)估目的的結(jié)合問題。

我們現(xiàn)實(shí)中接觸到的移民房產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)從移民申請(qǐng)類漸漸轉(zhuǎn)向了納稅申報(bào)用途。這反映出移民申請(qǐng)類的評(píng)估需求在下降，可能是投資移民類的業(yè)務(wù)在向其它如人才類等的移民申請(qǐng)轉(zhuǎn)移。也說明成功移居國外的群體在擴(kuò)大，而且我們移居國外的群體多是成功人群，所以才有房產(chǎn)評(píng)估的需求。那我們就重點(diǎn)探討在納稅申報(bào)上的房產(chǎn)評(píng)估如何看待“高估”的問題。

我們先找一個(gè)股票的K線圖來簡單地說明一下國內(nèi)房價(jià)的兩個(gè)趨勢階段。前面是快速上漲階段，瘋狂的時(shí)候簡直是一天一個(gè)價(jià)，天天看到的新聞是因?yàn)榉繓|反價(jià)打官司。在達(dá)到高位后，中央三令五申“房住不炒”，房價(jià)開始滯漲到一些城市下跌，我們就稱其為房價(jià)的橫盤穩(wěn)定階段吧。因?yàn)橹醒胝彩窍Ｍ康禺a(chǎn)軟著陸，不能上漲的同時(shí)希望不大跌。我們就不管它下跌不下跌，我們就認(rèn)為它不會(huì)再瘋漲了，前面的那個(gè)階段成為了歷史。

我們現(xiàn)在再來說在納稅申報(bào)用途上，大多數(shù)客人在咨詢的時(shí)候上來就是一句，你們能高估多少？或者還有的人問，你們會(huì)比我們本地的評(píng)估公司高估多少？對(duì)待這個(gè)“絕殺”問題，真是比較傷腦筋。這個(gè)問題的正解是我們按市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，沒有所謂的“高估”與“低估”。因?yàn)檫@兩個(gè)詞都是違規(guī)的代表。但是如果真這么回答，那客人一定是不感興趣了。其實(shí)所有的評(píng)估同行，對(duì)這個(gè)問題都沒有解，我怎么知道“高估”多少？我怎么知道同行估多少？這不是超市標(biāo)價(jià)，何況同一樣?xùn)|西，相鄰兩個(gè)超市都可能標(biāo)價(jià)不一樣呢！逛街的樂趣之一不就是比價(jià)嗎

文章開頭我們說了，不同的估價(jià)目的可能會(huì)導(dǎo)致不一樣的估價(jià)結(jié)果。所以房產(chǎn)估價(jià)沒有絕對(duì)答案，套用一句話就是價(jià)格永遠(yuǎn)是圍繞價(jià)值波動(dòng)。房地產(chǎn)有其固有的價(jià)值，所以不同的評(píng)估公司對(duì)相同估價(jià)對(duì)象的估值一般是大差不差的。假如一個(gè)待估房產(chǎn)A公司評(píng)估是三萬單價(jià)，B公司說是兩萬九千，C公司說是三萬零兩百……這都是正常的。對(duì)于納稅申報(bào)來說，我們就可以選擇C公司的估值，這樣對(duì)我們有利，因?yàn)闀?huì)少產(chǎn)生稅費(fèi)。而且，注意，重點(diǎn)是沒有風(fēng)險(xiǎn)！我們希望我們的客人在避稅的時(shí)候同時(shí)考慮到風(fēng)險(xiǎn)。所以才有合理合法避稅這個(gè)說法。為什么總說西方的富豪交的稅比中產(chǎn)還少，就是因?yàn)樗麄冇懈鞣N各樣的合法的避稅渠道和方法。比如投資慈善基金什么的。

好了，簡單的說，好像“高估”就是少繳稅的良藥，其實(shí)仔細(xì)分析，并不是如此。再看我們前面的股票圖。在瘋狂上漲階段，怎么“高估”都是避稅的好辦法，因?yàn)槌鍪蹆r(jià)格永遠(yuǎn)大于前期的估值?？雌饋盹L(fēng)險(xiǎn)也不是很大（其實(shí)惡意高估永遠(yuǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，只不過它被瘋狂的上漲掩蓋了）。因?yàn)槟愀吖纻€(gè)百分之二十，三十，沒多久實(shí)際價(jià)格就超出了。稅務(wù)局還是能收到一筆不錯(cuò)的稅費(fèi)，他就不會(huì)注意你已經(jīng)“高估”了?，F(xiàn)在，市場是下行或橫盤的市場，是買方市場，是成交極不活躍的市場，是連所有房產(chǎn)網(wǎng)站上的二手房報(bào)價(jià)都半年不更新的市場了。稱其為市場蕭條不為過。在這樣的市場情況下，你上來就記得要“高估”，已經(jīng)不合時(shí)宜了。你“高估”，就是木秀于林，稅務(wù)局或許一眼就能發(fā)現(xiàn)，有可能就要風(fēng)必摧之。大家要知道，中國的移民數(shù)量不是一個(gè)小群體了，我們經(jīng)常評(píng)估到同一個(gè)小區(qū)的物業(yè)，也就是說同一個(gè)小區(qū)可能有很多人都移民了。再設(shè)想一下，稅務(wù)局會(huì)不會(huì)碰巧就看到來自中國的同一個(gè)小區(qū)的兩個(gè)評(píng)估報(bào)告都用來報(bào)稅的（在人工智能和大數(shù)據(jù)的時(shí)代，數(shù)據(jù)都是裸奔的），結(jié)果一個(gè)比另一個(gè)高很多！在橫盤的市場條件下，特意做高也沒有實(shí)際意義。它不會(huì)給你憑空省下一筆稅費(fèi)。你做到三萬五一平米，但是它實(shí)際 只有三萬一平米，過幾年它還是三萬左右一平米，那多出的五千一點(diǎn)實(shí)際用處都沒有，唯一的用途就是加大了你的風(fēng)險(xiǎn)。被稅務(wù)局盯上的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槟隳拘阌诹至恕５怯幸环N所謂的高，是中石油國內(nèi)上市的那種高，是上市即顛峰的那種絕望的高。比如很多小區(qū)，2017年2018年就是價(jià)格高峰，后來就沒有達(dá)到過這樣的價(jià)格，那這樣評(píng)估出來的高是沒有問題的。因?yàn)樗鼘?shí)際就是有這么高，后面市場下行了，貶值了，所以我賣了也沒有交稅的條件了。這種是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是“故意的虛高”產(chǎn)生的。

最后，重申一下，對(duì)于移民需要的房產(chǎn)評(píng)估，我們?cè)u(píng)估公司沒有太多后果。因?yàn)樗鼧?biāo)的不是很大，又是在國外。我們上面說的風(fēng)險(xiǎn)都是針對(duì)移民客人來說的。這方面的新聞就是在國內(nèi)也經(jīng)?？吹剑衬硣裔槍?duì)華人移民的稅務(wù)審查什么的?？傊?，稅法很重要，國內(nèi)國外的情況區(qū)別很大，簡直一個(gè)是淡水一個(gè)是海水的差距。從淡水去到海水，要適應(yīng)海水的情況。再以淡水的經(jīng)驗(yàn)生活就麻煩大了。