樓市風(fēng)向標(biāo)深圳，正在發(fā)生深刻的變化，主要表現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。

7.15新政后，深圳二手房成交陷入低迷，8、9月網(wǎng)簽成交量跌至冰點(diǎn)，而在近期政策又要對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行管控，加劇了二手市場(chǎng)的下滑。

此前，由于深圳新房限價(jià)，和二手房?jī)r(jià)格形成倒掛，帶來(lái)了炒作的空間。借著去年底的豪宅稅取消，不少小區(qū)業(yè)主聯(lián)合炒作控盤(pán)漲價(jià)，以獲得更多利潤(rùn)，今年上半年深圳曾上演一波魔幻上漲行情。

但現(xiàn)在，隨著限購(gòu)升級(jí)和監(jiān)督管控二手房的聯(lián)動(dòng)調(diào)控，切斷了深圳炒房的鏈條，新房到二手房的價(jià)格傳導(dǎo)失效，二手房流通性變差，市場(chǎng)炒作的氛圍降溫了。

深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著需求端萎縮，而新房和存量供應(yīng)提升，預(yù)計(jì)深圳樓市的供求關(guān)系將得到緩解，這有利于房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

圖/視覺(jué)中國(guó)

二手房市場(chǎng)速凍

7.15新政后，深圳樓市最直觀的表現(xiàn)，就是二手房成交量“斷崖”式下跌。

根據(jù)深房中協(xié)發(fā)布的網(wǎng)簽走勢(shì)圖發(fā)現(xiàn)，新政后一周，二手房單日網(wǎng)簽量最高僅359套，最低55套。網(wǎng)簽量環(huán)比新政前一周平均下降79.8%，帶看量也遭遇“腰斬”。

8、9月，二手房網(wǎng)簽量繼續(xù)冷卻，上周（9.14-9.20）二手房網(wǎng)簽量為1467套，跌至新政以來(lái)網(wǎng)簽量的最低點(diǎn)。相比于一手房動(dòng)輒“日光盤(pán)”，二手房已經(jīng)進(jìn)入速凍狀態(tài)。

深房中協(xié)認(rèn)為，這主要是因?yàn)?，部分房源?gòu)房成本上升及新房供應(yīng)增加的雙重作用。新政以后，購(gòu)買二手房的稅費(fèi)成本增加，“豪宅稅”重啟和轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免征更改為5年免征，讓部分人難免會(huì)有賣房后買不到房或者不滿5年賣不出“好價(jià)錢”的擔(dān)憂，導(dǎo)致二手房新增放盤(pán)量大幅度減少，再加上新房供應(yīng)充足，二手房成交量急劇下滑。

之前上漲幅度較大的區(qū)域比如南山、寶安尤為低迷。

深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，8月份龍崗、羅湖網(wǎng)簽量占比不斷上升，分別達(dá)到29%與17%，占全市二手房網(wǎng)簽量近“半壁江山”，與此形成鮮明對(duì)比的則是南山、寶安為代表的西部片區(qū)網(wǎng)簽量占比下滑明顯，分別占14%與16%。

9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，在二手房交易方面，明確完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制，并建立存量商品房?jī)r(jià)格引導(dǎo)制度。

二手房?jī)r(jià)格引導(dǎo)機(jī)制的建立，是希望改變深圳此前的價(jià)格倒掛現(xiàn)象，降低二手房?jī)r(jià)格炒作空間。

據(jù)多名中介人士表示，二手房管控機(jī)制能在一定程度上抑制二手房?jī)r(jià)過(guò)熱現(xiàn)象。但目前市場(chǎng)上，仍有不少業(yè)主依然采取不同方式予以規(guī)避。比如，暫停銷售價(jià)格較高的住宅或者減少掛盤(pán)數(shù)量，這也就變相成為二手房的“捂盤(pán)惜售”。

不過(guò)，隨著二手房持續(xù)低迷，買賣雙方膠著太久，不排除更多的業(yè)主會(huì)隨行就市，以合適的價(jià)格掛牌促進(jìn)成交。

圖/新華社

炒房客消失？

深圳二手房指導(dǎo)價(jià)格機(jī)制傳言已久，原因在于深圳成了近年來(lái)炒房客最集中的城市。

在過(guò)去幾年尤其是今年上半年，深圳樓市是全國(guó)唯一長(zhǎng)期房?jī)r(jià)高企、沒(méi)有調(diào)整的重點(diǎn)城市，7月份的二手房均價(jià)高達(dá)7萬(wàn)／平方米，其中，深戶落戶容易、限購(gòu)寬松，而供應(yīng)量又較少，供需關(guān)系不平衡，是深圳樓市房?jī)r(jià)高居不下的根本原因。

炒房客們看到了這一點(diǎn)，也加入了市場(chǎng)，真實(shí)需求疊加炒房需求，從新房到二手房，深圳的炒房客們打造了成熟的炒房鏈條。

他們通過(guò)“打新”買入新房，同時(shí)炒高周邊二手房房?jī)r(jià)，拉大套利空間。去年11月11日，深圳豪宅稅取消，稅費(fèi)大降，直接點(diǎn)燃了市場(chǎng)情緒，二手房掀起了新的漲價(jià)狂潮，當(dāng)月二手房成交超過(guò)8000套，均價(jià)突破6萬(wàn)/平方米，秒殺北上廣，成為全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市。而購(gòu)房者也擔(dān)心后續(xù)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而選擇積極入市買房。追漲的熱情被進(jìn)一步催化。

從去年底開(kāi)始到今年3月，深圳不少小區(qū)的二手房業(yè)主們開(kāi)始自主地調(diào)控自家房?jī)r(jià)，位于南山的恒裕檳城業(yè)主抱團(tuán)開(kāi)啟了“控盤(pán)漲價(jià)”，率先將二期掛牌價(jià)提高到將近20萬(wàn)／平方米、甚至27萬(wàn)／平方米。

隨后，從前海、寶中，到碧海、龍華，10幾個(gè)小區(qū)業(yè)主群開(kāi)始謀劃“漲價(jià)”。鳳凰里花苑里業(yè)主發(fā)帖，要求鄰居們以5.5萬(wàn)元／平方米作為最低掛牌價(jià)。

深房中協(xié)指出，據(jù)業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)反饋，全市范圍內(nèi)的確存在部分業(yè)主（甚至聯(lián)合）將房源報(bào)價(jià)大幅抬高，以期通過(guò)“高評(píng)高貸”方式，通過(guò)經(jīng)營(yíng)抵押貸款（經(jīng)營(yíng)貸利率相比房貸利率低），或轉(zhuǎn)按揭的方式予以高位套現(xiàn)。

隨后，鳳凰里小區(qū)被深圳市住建局約談，恒裕濱城也被住建局點(diǎn)名了。12月，深圳市住建局對(duì)部分集體惡意炒作房?jī)r(jià)的小區(qū)暫停辦理二手房網(wǎng)簽手續(xù)。

圖/圖蟲(chóng)

今年以來(lái)，仍有不少小區(qū)業(yè)主大幅提高掛牌價(jià)，炒作本小區(qū)房?jī)r(jià)。寶安區(qū)TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤等部分二手房掛牌價(jià)格虛高。5月22日，深圳市住建局又會(huì)同寶安區(qū)住建局對(duì)TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，部分掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)的房源全部下架。

炒作風(fēng)盛行，全國(guó)關(guān)注，深圳市終于出手。從7.15開(kāi)始，深圳啟動(dòng)了一系列的調(diào)控，9月份再推出婚姻信息查詢機(jī)制，封堵"假離婚"炒房漏洞，后又推出二手房?jī)r(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。

在深圳一位大型開(kāi)發(fā)商人士看來(lái)，深圳的樓市調(diào)控導(dǎo)向發(fā)生了明顯變化，從之前的鼓勵(lì)變成抑制。限購(gòu)升級(jí)以及新房供應(yīng)量增加，從供需兩端調(diào)控市場(chǎng)，大量供應(yīng)的新房分流了二手房的需求；與此同時(shí)，二手房的稅費(fèi)等購(gòu)買成本升高，對(duì)購(gòu)房者的吸引力減少，導(dǎo)致流通性變差，大大沖擊了二手房市場(chǎng)的“信心”，二手房?jī)r(jià)明顯降溫，調(diào)控政策進(jìn)一步顯效。

隨著時(shí)間的推移，在限購(gòu)升級(jí)和監(jiān)督管控二手房的聯(lián)動(dòng)調(diào)控下，從新房到二手房的傳導(dǎo)效果被打破，大大削弱了深圳二手房的流通性，炒房鏈條幾已斷裂。一名炒房客告訴記者，他們的圈子最近已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣州、東莞、佛山等地看房。

盡管深圳人目前仍熱衷于“打新”，但若未來(lái)買了新房也不能在二手市場(chǎng)賣出或者賣不出“好價(jià)錢”，就可能會(huì)面臨一個(gè)長(zhǎng)期的有價(jià)無(wú)市的狀況。甚至在政府嚴(yán)控之下，二手房還會(huì)出現(xiàn)下跌，那么打新的動(dòng)力也就會(huì)相應(yīng)減弱。

長(zhǎng)期來(lái)看，前述開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為，深圳也會(huì)學(xué)北京、長(zhǎng)沙等地，貫徹房住不炒。而在一名資深券商人士看來(lái)，深圳要徹底切斷炒房之根源，還是要與周邊區(qū)域聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)大土地供應(yīng)。